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未来中国房价 进入选涨年代

  中国房地产经历2014年寒冬后,2015年房地产复苏,一线城市“北上广深”在2015年底成交量依然火爆,但整个房地产市场已出现严重性的结构分化。一线城市大丰收,二线城市涨跌不一,二线核心城市房价虽然上涨,但其他二线城市则是平盘或小跌,三、四线跌多涨少。中国2016年房价已经不是普涨的年代而是进入选涨年代。
  
  2015年全中国商品房销售量价温和复苏商品房销量及均价涨7.6%,领先指标要看卖地量、购地量及开工量三个指标都往下修,出现历史性新低,一线及二线核心城市房价大涨的时候,三、四线城市,因为高库存房价仍无上涨动力。
  
  上海房地产从2015年5月开始涨,上海市区的房价已涨30%多,但是相比深圳还是小巫见大巫,深圳涨53%。2015年二线核心城市涨的非常厉害,例如说南京和苏州的工业园区及珠海市、中山市及东莞一些区域上涨40%到50%,再以北京如燕郊、通州,因利多政策受益涨幅也非常大,大部分的三、四线城市反而不好。
  
  中国的中央经济会议希望中国房地产是去库存化,主要的中西部三、四线城市的库存比较严重,全中国居住商品市场包括现房的库存,预售屋的库存和未开工的库存是33亿平方公尺(约10亿坪),从历史上来看,库存是比较多。如果要去库存化需要四、五年的时间。大约满足8,000万人民的居住。
  
  中国中央对这个很重视,因为现在的经济低迷,2015年GDP预计跌破7%,这是一个很大的问题,需要房地产拉一把,中央和地方政府都希望房地产把经济拉起来。在中国中央罕见对房地产库存歼灭战的背景下,想要化解中西部这些库存,就需要配套的政策出来,让农民工帮助去库存。
  
  2016年房地产在相关政策面宽松下,会比2015年乐观,预测2016年中国一线城市房价因为去年往上冲太高,2016年需求保持稳健之下,保持上涨但幅度会稍缓,可以保持置产投资态度,而房价大涨的深圳2015年在蛊惑和羊群效应所造成的,预计2016年深圳会降温,上海政府预计2016年是会有新的收紧政策。
  
  2016年市场的重头戏是看二线城市和大多数三线城市表现,预期量价齐稳,且稳中有升。因此过去在三、四线购买的房子可利用2016年上涨机会把握时机出脱,获利了结,因为2017年市场降温可能性很大。
  
  房地产“选涨”的城市中可以考虑高铁沿线的大车站中心城市,中国高铁网已经缩短了城市之间的“经济距离”,位于高铁干线转换点的城市会成为地区的新核心城市,由于核心城市的吸引聚集效应推动了经济的升级和人口的流入,为房地产需求和价格提供了持续的支援,中心城市的房地产需求通常比较稳健。容易表现得比其他城市更好。这些城市位于高铁网的交汇连接点上,并且是一线大城市市区的经济中心,包括北京、上海、深圳、广州、天津、石家庄、杭州、南京、成都、重庆、厦门、郑州、武汉和长沙。
  
  核心城市的周遭卫星城市的三线城市人口流入较强。各核心城市区人口流入最多的城市均是该地的卫星城。京津冀区域的廊坊和保定毗邻北京,苏州靠近上海,在珠三角地区,东莞和惠州是深圳的后院,而佛山与广州几乎连为一体。因此在三线城市中的东莞、佛山、惠州、苏州、保定和廊坊是有投资机会的城市。
  
  若按照库存比、人口增长率、产业生产率综合评估,三年后再考虑投资的地方包括北海、烟台、茂名、淮南、秦门,济宁、常州、长沙、渖阳、兰州、西宁、西安、马鞍山、温州。
  
  未来中国几年房地产是涨还是跌,能够买还是不能够买,需要做很多功课,不再是闭着眼睛买,要睁大眼睛买才可以买到好房子,好的房地产还是值得配置的。炒股侠股票学习网(www.chaoguxia.com)01月13日讯
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