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特色小镇掀起投资狂潮 金融设计亟待前置

经济观察网 记者 仝麟阁 特色小镇是我国新型城镇化建设的重要环节,符合经济新常态的发展趋势。自2016年7月1日,开始在全国范围发展特色小镇,到2017年7月27日,住建部公布全国第二批特色小镇名单期间,国内掀起一波又一波特色小镇的投资热潮。据悉,除社会资本外,中国银行、中国建设银行、国资委、中铁、中建、中冶等重量级央企纷纷入局,其中关村丝绸之路经济带协同创新联盟联合100余家银行、险资、基金、央企、上市公司等金融投资机构,发起成立的投资平台——“丝路PPP特色小镇投资联合体(以下简称丝投联)”,其资金规模难以估量。目前市场上充足的资金,加上国家政策的扶持,要达到2020年建立1000家特色小镇的目标,在数量上看,并非难事。然而,我国发展特色小镇只有一年多的时长,经验上还处于摸索阶段,在投资热的背后,有哪些问题值得我们深入思考呢?

投机现象严重 评价机制亟待完善

2016年10月8日,国家发展改革委《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》(发改规划[2016]2125号)表示将加强统筹协调,加大对特色小镇项目、资金、政策等的支持力度。除中央外,地方政府也给予相当可观的财政补贴。据西安晚报和新华社透露,陕西省重点示范镇每年省财政支持1000万元,文化旅游名镇每年支持500万元;西藏自治区投入10亿元用于特色小镇建设,其他各省市也均有不同形式的财政补贴。

“丝投联”秘书长王鹏表示,如此诱人的优惠政策,让投资者,尤其是房地产开发商兴奋异常,其中也有不少人抱有投机心态。在房价管控,土地管控和交易管控的“三把刀”下,最有投资价值的一、二线城市已没多少“油水”可捞,特色小镇则成为投资的新渠道,也成为部分人的投机新目标。经济观察网记者也发现,在特色小镇概念股板块中的上市公司类型,大多为地产公司,如:南国置业、美好置业、绿地控股等。中咨华盖投资管理(上海)有限公司副总经理黄美杰在“首届PPP特色小镇资产证券化与金融创新大会”上表示,特色小镇之所以也被称为产业小镇,其核心价值在于产业集聚所带来的效益,而不是纯粹的房地产开发。房地产商应该加强产业导入,避免特色小镇误入“鄂尔多斯鬼城”的老路。

黄美杰也指出,特色小镇地产热这种问题的确存在,一方面我国发展特色小镇起步较晚,各项机制亟待完善;另一方面房地产市场的热度还没有完全散去。记者也发现,在第一批公布的127个特色小镇中,有64个旅游类小镇,占比超50%,数量远超高新技术产业小镇。浙江浙旅投资有限公司董事长徐建林曾在论坛上指出,浙江首批省级特色小镇之一,三年投资20个亿的“凤凰古镇”,长时间处于空城的状态,没有业态涌入;类似这样的小镇有很多,产出和投入完全不成正比。黄美杰也提出,旅游地开发的确要一段时间的市场培育期;在初期,财政收入为负是正常现象。衡量一个旅游小镇是处于市场培育期还是为了投机,应该看这个小镇是不是有一套科学的运营模式和专业的管理团队,它是否应地制宜地开发当地优势产业?是否做了充足的市场调查?预计多少年后可以盈利?因此,在当下,想要避免投机行为和资源浪费,地方政府应建立一套科学且严格的绩效考核和评价机制,用市场竞争的方式将投机者拒之门外,才能让区位优势最大化。

粗放式发展需摒弃 合理分工提升效率

拥有了合适的产业,还需要专业化、市场化的运营。为此,很多人有疑问,特色小镇更像是企业聚集区还是一个行政区?黄美杰给出了解答,特色小镇并非工业园区或行政区域,而是一种新的概念,是多种模式的结合。但随着其规模的发展,入住人口的增多,配套的公共服务和政府部门也会建立起来,渐渐成为一种类似“产城结合”的模式,但体量会比城市小得多。因此,在特色小镇这种新模式的发展初期,专业的管理人才匮乏,就更需要与市场广泛合作;促使各企业龙头、专业机构、政府部门形成整体,各司其职。

王鹏表示,很多特色小镇存在管理漏洞,一个规模庞大的特色小镇,往往只有几家投资方(政府和企业)粗放式管理。对于特色小镇这样一个涵盖产业、教育、医疗、行政、基础建设等方方面面的综合体,甚至有的特色小镇完全可以做到一条闭环的产业链。这种寡头管理,一家包揽的方式,显然是无法将各个环节全面覆盖的。因而,分工是必要的,政府,就该去牵头做公共事业,而产业就该交给市场去运作。在此环节,就必须明确土地等资源的用途,是商业用地,就要公开招商引资,与市场合作,将政府部门、产业公司、咨询机构、策划机构结合起来形成一个共同体,让专业的人去做专业的事。

黄美杰表示,PPP模式非常适合特色小镇。刚才说到,特色小镇并非行政区域,却有公共服务的功能。若让当地政府全权负责特色小镇的公共事业建设,会带来财政和管理的双重压力,使用PPP融资模式后,引入企业资金的同时也提供了专业的服务,一举两得。当然,在公共事业建设的合作中,政府应该占据主导权。

缺乏科学的融资模式设计

王鹏表示,很多人在规划小镇的时候,一开始就没想到金融设计。

过往的融资模式,在运用到特色小镇中,遇到了很多问题。特色小镇尤其需要重视产融结合,金融设计需要前置。以建制镇的旅游小镇为例,它需要投资的项目,包括旅游景区开发、配套设施建设、基础建设、公共服务设施、产业导入等各个环节,体量非常大。假如一家或者几家公司一次性投完,必然要撬动杠杆,资金成本和贷款难度就会上升,融资通道和金融工具也无法精准,带来不必要的系统性风险。

正确的方法是将项目进行科学的设计,按照产业模式与金融模式进行顶层设计,了解金融政策,综合使多种金融工具,来进行融资。如公共事业的资金就用PPP模式解决,缆车、酒店、景区等做成不同的资产包,像门票收入还可用来进行资产证券化发ABS,不占用信贷额度。商业地产,工业用地单独开发。这样不光解决了融资问题,还提高了运营效率。

此外,让投资人对特色小镇持观望态度的原因,除了投资回报周期长外,资本退出难也是其中之一。王鹏表示,目前特色小镇项目的资本退出主要渠道有政府、社会资本方和证券市场。政府和证券市场IPO,由于审批和监管机制的限制,很难从这两个渠道退出。从专门做产业的公司,寻求收购是条路径。比如之前融创收购万达的文旅项目,就是因为文旅产业符合融创发展文旅产业的战略需要。而现金流良好的资产通过证券市场的资产证券化也是个很有潜力的路径。今年以来资产证券化市场井喷式发展,非常值得关注。不过总体来看,特色小镇资本短期内退出依然是一个难题。

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